U svrhu realizacije investicije koja se odnosi na kupnju nekretnine za turističke svrhe, dobili smo upit od klijenta za izradu poslovnog plana koji mu je potreban za podizanje kredita u poslovnoj banci.

Na sastanku s klijentom promatrali smo osnovne elemente koji su bitni za klijenta, banku i održivost investicije, a sve u svrhu što bolje izrade poslovnog plana i odobravanja kredita.
Budući da je s prodavateljem utvrdio iznos nekretnine, klijentov prvi korak bio je odlazak u odabranu poslovnu banku da bi definirao iznos i uvjete kreditiranja.

Definiranje iznosa i uvjeta kreditiranja

Prilikom definiranja uvjeta kredita važno je odrediti kada (tijekom godine) će investitor vršiti otplatu rata, vodeći računa o prihodima koje ostvaruje u pojedinom dijelu godine (pogotovo kada se radi o poslovima s izraženom sezonalnošću kao što je turizam).

Budući da se radi o turističkoj djelatnosti – iznajmljivanje smještajnih kapaciteta, čiji intenzitet ostvarenja prihoda nije isti tijekom cijele godine klijentu smo savjetovali da je bitno definirati vrijeme otplate kredita, odnosno da otplata ne bi trebala započeti odmah po odobravanju kreditnih sredstava.

Budući da u to vrijeme investitor još neće ostvarivati prihode od djelatnosti iznajmljivanja, dogovorio je s bankom prilagođeni način otplate. Klijent će anuitete kredita otplaćivati tri puta u godini i to u vrijeme top sezone 30.6, 31.7. i 31.8. Ovakav način otplate vrlo je važan za investitora jer je to vrijeme u kojem su cijene i popunjenost smještajnih kapaciteta najveći.

Također je definirano da će kamate po kreditu klijent otplaćivati mjesečno. Prilikom projekcije godišnjeg financijskog tijeka, koji predstavlja „novčanik“ projekta u kojem se nalaze iznosi koje investitor plaća, zaključak je bio da uzimajući u obzir ukupne projicirane prihode, ulaganje i troškove, investitor može servisirati kreditne obveze.

Međutim, detaljnom projekcijom, na mjesečnoj razini, u financijskom tijeku je bilo vidljivo da investitor iz projekta neće moći uplaćivati iznos kamate za prva tri mjeseca otplate. Slijedom navedenog s bankom je dogovoreno da klijent mora deponirati u banku iznos vlastitih sredstava u visini tromjesečnog iznosa kamata.

Troškovi investitora

Kao savjet klijentima, ali i bankarskim djelatnicima možemo istaknuti da je iznimno važno zatražiti projekciju mjesečnog financijskog tijeka u kojem je jasno vidljivo da li će investitor u određenom trenutku imati dovoljno sredstava za financiranje početnih ulaganja i otplatu kamata u razdoblju dok još nisu počeli pristizati prihodi od realizacije projekta.

Investitor je odlučio nekretninu financirati na način da će koristiti 50% kreditnih i 50% vlastitih sredstava. Za investitora je također važno da je upoznat s dodatnim troškovima koji nastaju prilikom traženja kreditnih sredstava, a za koje investitor treba osigurati sredstva prije odobravanja kredita.

To su trošak procjene nekretnine (u slučaju kupnje nekretnine), te izrada poslovnog plana. Ostali troškovi koji idu uz odobravanje kredita, a za koje investitor također treba osigurati sredstva su trošak obrade kredita (uglavnom 0,5 % iznosa kredita), te trošak solemnizacije ugovora o kreditu. O ovim troškovima važno je voditi računa jer u ovisnosti o njihovom iznosu potrebno je ili izdvojiti vlastita sredstva za njihovo financiranje ili povećati iznos kredita za određeni iznos.

Budući da investitor nije imao osnovanu tvrtku morao je u međuvremenu pokrenuti postupak za otvaranje trgovačkog društva, za kojeg također treba izdvojiti novčana sredstva.

Odluka o kupnji nekretnine za turističke svrhe

1. Kupnja nekretnine koja je bila predmet iznajmljivanja

Nekretnina koja je predmet kupnje prethodne dvije godine je bila u vlasništvu druge pravne osobe koja je plasirala na tržište za koje je dokazano da je postojao interes. Budući da će turističku djelatnost obavljati nova tvrtka koja do sada nije obavljala tu djelatnost kao relevantne podatke za usporedbu cijena, popunjenosti i visine prihoda korišteni su podaci prethodnog vlasnika. Isto tako navedeni podaci su korišteni za projekciju prihoda u poslovnom planu.

Ako kupujemo nekretninu koja je bila predmet iznajmljivanja investitor ima određenu dozu sigurnosti da će moći ostvarivati slične prihode kao i prije njegove investicije.

2. Kupnja nekretnine koja nije bila predmet iznajmljivanja

U slučaju da se radi o kupnji nekretnine koja do sada nije ostvarivala prihod od turističke djelatnosti iznajmljivanja, kako bi napravili projekciju prihoda, potrebno je prethodno napraviti analizu tržišta kako bi dobili relevantne podatke o cijenama, popunjenosti i potražnji za predmetnu nekretninu.

Za investitora postoji veći rizik ako kupujemo nekretninu koja nije bila predmet iznajmljivanja jer u tom slučaju mora više poraditi na samom marketingu i prepoznatljivosti nekretnine koja se iznajmljuje.

U poslovnom planu u projekciji prihoda, važno je definirati realne prihode koji su tržišno utemeljeni. Nepoželjno je napuhivati prihode i biti nerealan prilikom njihove projekcije, jer nerijetko takva investicija „pada u vodu“. S jedne strane, u slučaju odobravanja kredita, klijent može doći u probleme s otplatom, s druge strane banka može utvrditi na prihodi nisu realni, što u konačnici može rezultirati odbijanjem zahtjeva za kredit.

Rizičnost samog projekta

Jedan od elemenata kojeg treba sadržavati poslovni plan svakako je i analiza osjetljivosti u kojoj banka provjerava rizičnost projekta prvenstveno s aspekta smanjenja prihoda. Banka prilikom analiziranja poslovnog plana, konkretno analize osjetljivosti, za procjenu uzima podatak za koliko se prihodi od navedene djelatnosti mogu smanjiti, a da financijski tijek ostane pozitivan tijekom cijelog promatranog vijeka trajanja projekta, odnosno da investitor može otplaćivati kredit.

Postotak za kojeg se uglavnom umanjuje iznos ostvarenih godišnjih prihoda je između 15 % i 20 %. Važno je da i prilikom smanjenja prihoda povrat kredita ne bude ugrožen.

Na temelju svih podataka sadržanih u poslovnom planu, a posebice onih financijskih: projekcije prihoda, projekcije rashoda, računa dobiti i gubitka, financijskog tijeka i ekonomskog tijeka, izračunatih pokazatelja kao što su neto sadašnja vrijednost projekta, te interna stopa rentabilnosti projekta, donosi zaključnu odluku o isplativosti projekta i odluku o odobrenju kreditnih sredstava investitoru.

Prilikom definiranja financiranja investicije, svakako bi bilo dobro istražiti i druge opcije financiranja investicije ili barem dijela iste kao što su na primjer EU fondovi, potpore jedinica lokalne i područne samouprave, turističke zajednice i slično.

Autor: Jelena Barić, Savjetnik u Zobnica d.o.o.